BlogDerecho Inmobiliairo - Bienes RaicesPromoción de la inversión en el sector inmobiliario

El sector inmobiliario abarca toda la actividad sobre bienes inmuebles: tierra, edificios, derechos aéreos sobre la tierra y los derechos subterráneos debajo de la tierra. De ahí esta nomenclatura, pues los bienes inmuebles son aquellas posesiones ancladas al suelo, por lo que también se les denomina bienes raíces.

A continuación, vamos a analizar términos, conceptos que, aunque parezcan muy simples, son fundamentales para entender este sector y ver su viabilidad a la hora de invertir en él, tanto económica como laboralmente.

El sector inmobiliario es un área de trabajo que incluye diversas líneas, tanto de producción, como de comercialización. El sector inmobiliario abarca cualquier actividad realizada sobre un bien inmueble, ya sea: tierra, edificios, naves industriales e incluso los derechos subterráneos.

La inmobiliaria es, en España, una de las actividades económicas que más aporta directamente al PIB. Suele contribuir con más del 11% de media histórica. Y esto contando solo las aportaciones directas. Sin embargo, el sector moviliza muchísimo más capital de manera indirecta: tiendas de mobiliario, materiales de promoción, desarrollo de negocio en nuevas áreas desarrolladas…

De la misma forma, la influencia es igualmente importante a la inversa; la situación económica global, el estado de estabilidad y confianza social, la demografía… todos son factores que marcan el devenir de la situación del mercado inmobiliario en un momento determinado y en un lugar en concreto.

Y es que, estamos ante un sector que ejerce una enorme influencia: por un lado, sobre el sector de la construcción, especialmente cuando hablamos de viviendas de obra nueva; aunque también ejerce una gran influencia en el ámbito de las reformas en las viviendas de segunda mano. Pero a su vez, existen otra serie de sectores directa o indirectamente ligados al sector inmobiliario y su evolución: tiendas de mobiliario, decoración, servicios, centros comerciales en nuevos barrios e incluso la construcción de escuelas, centros sanitarios y medios de transporte se ven repercutidos por la actividad inmobiliaria.

1. Cuestiones Básicas Del Sector Inmobiliario

Podemos dividir, a grandes rasgos, las empresas dedicadas a la producción y comercialización inmobiliaria en cuatro:

1. Promotora:

La promotora inmobiliaria es la empresa dueña del suelo y del proyecto arquitectónico. Es la que idea y dirige (y asume el riesgo económico) de un nuevo desarrollo urbanístico.

• Constructora:

Es la empresa que se encarga de la ejecución de la obra para la promotora. Hay ocasiones en las que la promotora cuenta internamente con su personal y ejecuta directamente el proyecto. Sin embargo, existen grandes constructoras especializadas e independientes. Es una de las empresas inmobiliarias que más trabajo genera, pero también la que más depende del estado del mercado.

• Comercializadora:

Es la parte del trabajo de obra nueva que más raramente se encuentra completamente independizado. Es muy habitual que la propia promotora cuente con un departamento de comercialización o se apoye en Agencias Inmobiliarias consolidadas para la venta de su producto. Sin embargo, también existen agentes y empresas especializadas en comercializar obra nueva.

• Agencia Inmobiliaria:

La gran diferenciación de la Agencia inmobiliaria es que su mayor parte del negocio no está relacionada con la obra nueva. Una agencia inmobiliaria comercializa viviendas de un tercero; nuevas o de segunda mano. Por esta razón, los agentes inmobiliarios son las grandes conocedores del mercado inmobiliario en su mayor extensión, pensemos que la compra venta de inmuebles de segunda mano suele suponer el 80% del total de las operaciones.

• División de los Bienes Inmuebles:

Podemos dividirlos en cuatro a saber,

1. Los bienes inmuebles residenciales:

Incluyen tanto casas de nueva construcción como de segunda mano. Dentro de esta línea podemos encontrar muchísimas tipologías según las características de la vivienda como por ejemplo: pisos, apartamentos, casas adosadas, dúplex, propiedades rurales, áticos, loft.

• Los bienes inmuebles comerciales:

Hacen referencia a todas aquellas propiedades en la que se realiza una actividad comercial: edificios de oficinas, locales, centros comerciales. Los bienes inmuebles industriales incluyen edificios industriales y propiedades, así como almacenes. Los edificios se pueden utilizar para investigación, producción, almacenamiento o distribución de productos. Algunos edificios que distribuyen bienes se consideran bienes inmuebles comerciales.

• Tierra:

Incluye terrenos baldíos, explotaciones agrícolas y/o ganaderas y fincas

• ¿Cómo funciona el sector inmobiliario?

Como cualquier otro mercado, el inmobiliario se compone de oferta (bienes a la venta) y demanda (deseos y posibilidades de compra), y de sus ajustes en busca del equilibrio resulta un estado concreto de precios y número de operaciones. Sin embargo, bajo esta simplicidad teórica básica, el mercado inmobiliario es complejísimo ya que se ve afectado por diversidad de factores económicos, sociales, político y además, trabaja con un bien de primera necesidad.

Una operación inmobiliaria está sujeta a reglamentos nacionales, regionales y municipales. Se verá afectada por el mercado nacional pero, sobre todo, por la situación de la zona exacta en la que se encuentre la propiedad. A esto, hay que sumar el análisis de las circunstancias legales de la propiedad, del propietario o del comprador y la complejidad propia del proceso de comercialización.

• ESTADISTICAS DEL SECTOR[1]

Según el informe de Mercados Financieros del primer trimestre del 2022 emitido por el Banco Central, la cartera hipotecaria si bien todavía registra tasas negativas de crecimiento estas cada vez son menores. Así, al cierre del primer trimestre de 2022 alcanzó un saldo de 21,543.5 millones de córdobas, reflejando una reducción interanual de 0.2 por ciento (C$21,582.1 millones en igual período de 2021) y un aumento de 0.5 por ciento respecto al cuarto trimestre de 2021 (C$21,438.1 millones). Lo anterior, se explicó principalmente por el incremento observado en fideicomisos y microfinancieras, que en parte compensó las menores entregas de bancos y financieras.

A nivel desagregado, a los bancos y financieras les correspondió un saldo de 19,660.8 millones de córdobas (91.3% del total), para una reducción de 2.4 por ciento respecto al primer trimestre 2021. A su vez, la cartera de fideicomisos registró un saldo de 1,452.8 millones de córdobas (19.3% de crecimiento interanual), con una participación sobre la cartera total de 6.7 por ciento; mientras que, el crédito hipotecario otorgado por las microfinancieras fue de 429.9 millones de córdobas, equivalente un aumento interanual de 5.8 por ciento (C$406.4 millones en el primer trimestre de 2021), con una participación sobre la cartera total de 2 por ciento.

Con relación al desempeño de las tasas de interés promedio ponderadas, éstas registraron incrementos, siendo las de largo plazo las que reflejaron los mayores aumentos. La tasa de interés promedio de créditos hipotecarios en dólares a corto plazo otorgada por los bancos fue de 8.9 por ciento (8.7% en el trimestre anterior). Así mismo, las tasas a largo plazo se ubicaron en 9.3 por ciento al primer trimestre 2022 (8.6% en el cuarto trimestre de 2021).

Finalmente, durante el primer trimestre del año la tasa de interés promedio ponderado para créditos hipotecarios de vivienda de las microfinancieras se ubicó en 25.0 por ciento (23.7% en el cuarto trimestre de 2021).

C. MARCO REGULATORIO GENERAL

LEYES

1. Código Civil IV Edición 2019. Gaceta No. 236-2019.
   1. Ley No. 40, Ley de Municipios con Reformas incorporadas.
   1. Ley que Reglamenta el Régimen de la Propiedad Horizontal. Publicada en La Gaceta Diario Oficial No. 215 del 23 de septiembre de 1971.
   1. Ley No. 763, Ley de Derechos de las Personas con Discapacidad. Publicada en la Gaceta Diario Oficial No. 142 del 01 de enero de 2011.
   1. Ley No. 217, Ley General de Medio Ambiente y los Recurso Naturales. Publicada en la Gaceta Diario Oficial No. 105 del 6 de junio de 1996.
   1. Ley No. 278, Ley sobre la Propiedad Urbana y Agraria. Publicada en la Gaceta Diario Oficial No. 239 del 16 de Diciembre de 1997.
   1. Ley N°309, Ley de Regulación, Ordenamiento y Titulación de Asentamientos Humanos Espontáneos. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 143 del 28 de Julio de 1999.
   1. Ley N°452, Ley de Solvencia Municipal. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 90 del 16 de Mayo de 2003.
   1. Ley N°620, Ley General de Aguas Nacionales. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 169 del 04 de Septiembre de 2007.
   1. Ley N°677, Ley Especial para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 80 y 81, los días 4 y 5 de Mayo de 2009.
   1. Ley N°690, Ley para Desarrollo de Zonas Costeras. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 141 del 29 de Julio de 2009.
   1. Ley N° 225, Ley sobre Metrología. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 135 del 18 de Julio de 1996.
   1. Ley N°1054, Ley de Rótulos. Publicada en la Gaceta Diario Oficial N° 234 del 17 de diciembre del 2020.

DECRETOS

1. Decreto N°5297 – Reglamento a la Ley de Municipios. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 171 del 08 de Septiembre de 1997.
2. Decreto N° 3-95 – Impuesto Sobre Bienes Inmuebles. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 21 del 31 de Enero de 1995.
3. Decreto N° 9 – Delimitaciónde los Distritos de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 142 del 27 de julio de 1989.
4. Decreto N° 9-96 – Reglamento de la Ley General de Medio Ambiente y los Recursos Naturales. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 163 del 29 de Agosto de 1996.
5. Decreto N°10-91 – Plan de Arbitrios del Municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 30 del 12 de Febrero de 1991.
6. Decreto N° 903 – Ley de Expropiación de Predios Baldíos en el Casco Urbano del Centro de la Ciudad de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 286 del 16 de Diciembre de 1981.
7. Decreto N° 77-2003- Regulación de Descargas de Aguas Residuales domésticas provenientes de los sistemas de tratamiento en el Lago Xolotlán. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 218 del 17 de Noviembre de 2003.
8. Decreto N° 78-2002- de Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 174 del 13 de Septiembre de 2002.
9. Decreto N° 90-2001- Decreto que Establece la Política General para el Ordenamiento Territorial. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 4 del 07 de Enero de 2002
10. Decreto N° 106-2007- Reglamento de la Ley General de Aguas Nacionales. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 214 del 07 de Noviembre del 2007.
11. Decreto N° 198- Operación de Cementerios. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 39 del 16 de Febrero de 1976.
12. Decreto N° 1537- Sobre Cementerios. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 250 del 28 de Diciembre de 1984.
13. Decreto N° 229-Ley de Expropiación. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 58 del 09 de Marzo de 1976.
14. Decreto N° 394- Ley de Disposiciones Sanitarias. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 200 del 21 de Octubre de 1998.
15. Decreto N° 432- Reglamento de Inspección Sanitaria. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 71 del 17 de Abril de 1989.
16. Decreto N° 26-91- Restablecimiento de Vigencia Original de la Ley de Expropiación de Predios Baldíos en el Casco Urbano del Centro de la Ciudad de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 112 del 19 de Junio de 1991.
17. Decreto N° 33-95- Disposiciones para el Control de Agua Residuales. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 118 del 26 de Junio de 1995.
18. Decreto N° 1909- Ley que Reglamenta el régimen de la propiedad Horizontal. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 215 del 23 de Septiembre de 1971.
19. Decreto N° 20-2017, Sistema de Evaluación Ambiental de Permiso y Autorización para el Usos Sostenible de los Recursos Naturales. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 228 del 29 de Noviembre de 2017.
20. Decreto No 26-96- Reglamento de la Ley de La Policía Nacional. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 32 del 14 de Febrero de 1997.
21. Decreto No 65-97- De Reglamento a la Ley Sobre Metrología. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 227 del 27 de Noviembre de 1997.

REGLAMENTOS

1. Reglamento a la Ley de Cementerio Privados. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 284 del 14 de Diciembre de 1977.
2. Reglamento de Desarrollo Urbano para el Área del municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 112 del 14 de Mayo de 1982.
3. Reglamento de Zonificación y uso de Suelo para el área del municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 110 del 12 de Mayo de 1982.
4. Reglamento de Permiso de Construcción para el Área del municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 114 del 17 de Mayo de 1982.
5. Reglamento del Sistema vial para el área del municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 85 y 85 de los días 02 y 03 de Mayo de 1984.
6. Reglamento de Drenaje Pluvial para el área del municipio de Managua. Publicado por el Acuerdo Municipal N° 14 del 13 de Septiembre de 1991.
7. Reglamento de Estacionamiento de Vehículo para el área del municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N°90 y 91 de los días 09 y 10 de Mayo de 1984
8. Reglamento de Gasolineras para el área del municipio de Managua. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 111 de 13 de mayo de 1982
9. Reglamento de la Ley 690, Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N°180 del 24 de Septiembre de 2009.
10. Reglamento Nacional de la Construcción con sus reformas. Publicado en la Gaceta Diario Oficial N° 45 del 05 de Mayo de 2007.
11. Reglamento del Área Central de Managua Acuerdo Municipal N° 03-95. Publicado el 21 Abril de 1995

NORMAS

Estas normas son de referencia para el desarrollo urbano:

1. NTN 12 001 – 11 Diseño Arquitectónico. Vocabulario
2. NTN 12 002 – 15 Diseño Arquitectónico. Edificios Comerciales y Servicio.
3. NTN 12 003 – 17 Diseño Arquitectónico. Edificios de Oficinas
4. NTON 12 010 – 11 Parte 1. Diseño Arquitectónico. Generalidades.
5. NTON 120 10– 11 Parte 2. Diseño Arquitectónico. Directrices para un Diseño Accesible.
6. NTON 12 010 – 13 Diseño Arquitectónico. Parte 3. Criterios de Diseño Arquitectónico.
7. NTON 12 011 – 13 Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense. Accesibilidad al Medio Físico.
8. NTON 12 011 – 13 Norma Técnica Obligatoria Nicaragüense. Accesibilidad al Medio Físico.
9. NTON 05 004- 01 Norma técnica ambiental para estaciones de servicios automotor.
10. NTON 05 004- 01 Norma técnica ambiental para estaciones de servicios automotor.
11. NTON 14 002-02 Norma Técnica y de seguridad para estaciones de servicio automotor y estaciones de servicio marinas.
12. Normas Mínimas de Diseño Y Construcción de Concreto Estructural -(CR-001).
13. Normas Mínimas de Diseño Y Construcción General De Acero – (AE-001).
14. Normas Mínimas de Diseño Y Construcción Mampostería (MP-001).

Además existen alrededor de 12 ordenanzas municipales, solo para el departamento de Managua y alrededor de 15 acuerdos y resoluciones.

Vale la pena destacar que en base a la autonomía que tienen los municipios existen algunos municipios que tienen sus regulaciones particulares. Tenemos por ejemplo que en zonas turísticas se debe mantener la estructura colonial, por mencionar un ejemplo.

El sector inmobiliario continúa como una de las industrias de mayor exposición al lavado de dinero en el mundo y pese a los esfuerzos de reguladores para reforzar mecanismos que impidan a los delincuentes blanquear sus ganancias mediante operaciones inmobiliarias, todavía existen desafíos para poder tener más control sobre el dinero que circula en la comercialización de bienes inmuebles.

Recientemente, el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) contra el lavado de dinero y financiamiento al terrorismo, publicó la actualización de su guía para implementar un enfoque basado en riesgo para el sector inmobiliario.

En el documento, el organismo que marca el camino de las políticas antilavado a nivel global indicó que en los últimos años se han acentuado vulnerabilidades en el sector inmobiliario que son propensas al lavado de dinero tales como:

• Operaciones por parte de Personas Políticamente Expuestas (funcionarios o exfuncionarios públicos).
• Compra de bienes inmuebles de lujo.
• Uso de activos virtuales.
• Uso de empresas anónimas y servicios profesionales en operaciones inmobiliarias.

Para el GAFI, si bien los bienes raíces son una opción popular para la inversión, también son foco de atracción de los delincuentes para el lavado de dinero; ya que permite que las redes de delincuentes prosperen y crezcan utilizando las ganancias de sus actividades ilegales, lo que afecta a la sociedad y socava el estado de derecho.

De acuerdo con el GAFI, si bien cada país puede decidir la regulación que crea conveniente para reducir el riesgo de lavado dentro del sector inmobiliario, se ha identificado una comprensión deficiente a nivel general, lo cual hace que no se tengan mecanismos de supervisión y vigilancia acorde a los riesgos.

En la mencionada guía comenta el GAFI que muchos países, los profesionales de bienes raíces no están obligados a presentar informes de transacciones sospechosas a pesar de recibir grandes cantidades de fondos, incluido el efectivo, de fuentes distintas que se originan en jurisdicciones de alto riesgo o relaciones comerciales. Los supervisores y otras autoridades competentes pueden no tener la capacidad de monitorear transacciones individuales o agregadas que involucren a los profesionales de bienes raíces», explicó el organismo.

La naturaleza de las operaciones

Las operaciones inmobiliarias tienen su propia naturaleza. Por lo regular, en la compra de un bien inmueble se permite el movimiento de grandes cantidades de dinero, por medio de una sola transacción, y los vendedores de bienes raíces no tienden a mantener una relación durante un periodo de tiempo extenso.

Esto para GAFI son señales de que el sector inmobiliario debe de tener una comprensión adecuada dada la naturaleza de sus operaciones, para aplicar mecanismos de mitigación de riesgos de lavado de dinero.

Los países deben asegurarse de que todas las autoridades competentes y las actividades profesionales no financieras designadas (actividades vulnerables) involucradas en el sector inmobiliario sean conscientes de los riesgos… Dependiendo de la estructura de las autoridades competentes y del sector inmobiliario en general, los riesgos de cada país, junto con las evaluaciones de riesgos y las estrategias de mitigación, serán únicos.

Dentro de las 40 recomendaciones del GAFI para prevenir y luchar contra el lavado de dinero, cinco tienen que ver con la prevención del blanqueo en el sector inmobiliario, ya que, por ejemplo, sugiere que los profesionales inmobiliarios involucrados en la compraventa de bienes inmuebles tengan mecanismos de debida diligencia de su cliente y reporten transacciones sospechosas a la autoridad.

Asimismo, la recomendación 22 establece la debida diligencia que las actividades vulnerables, en el caso de México, debe de hacer sobre personas políticamente expuestas, nuevas tecnologías y relación con terceros.

• INSENTIVOS FISCALES PARA EL SECTOR.

El Gobierno de Nicaragua ha tenido como meta fomentar y promover la construcción de viviendas, con énfasis en las viviendas de interés social. En base a esto le otorgó facultades al Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR), para establecer normas y reglas que faciliten y estimulen la optimización de la inversión en la producción de vivienda y suelo urbanizable.

Asimismo, la Ley Orgánica del Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (INVUR) en su artículo 39 establece incentivos directos a las personas que inviertan en la construcción de viviendas de carácter social. Los incentivos para este tipo de inversión son:

• Exoneración del pago de tributos por las operaciones, actos, permisos de construcción, formalización e inscripción de actos, contratos, escrituras, trámite y autorización de planos.
• Exoneración del pago de todo tipo de tributos por la compra de materiales de construcción, herramientas y equipos menores relacionadas con las viviendas de interés social y sus obras civiles de urbanización relacionadas, calificadas y aprobadas por el INVUR.

Las certificaciones para gozar de estos beneficios las emitirá el INVUR y el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y servirán para la exoneración del IVA de la compra de materiales de construcción, herramientas y equipos menores.

• AGENTES QUE PROMUEVEN EL SECTOR

Cámara de Urbanizadores de Nicaragua: quien agrupa a los principales urbanizadores del país. Promueve el desarrollo de viviendas, espacios comerciales y de oficinas.

Cámara Nicaraguense de la Construcción

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[1] Datos tomados del Informe de Mercados Financieros I Trimestre 2022, del Banco Central de Nicaragua. Recuperado de: https://www.bcn.gob.ni/divulgacion-prensa/bcn-publica-informe-de-mercados-financieros-al-i-trimestre-2022 el 16 de septiembre de 2022.