En Nicaragua contamos la Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras, Ley N° 690, la cual fue aprobada el 4 de Junio del 2009 y publicada en la Gaceta No. 141 del 29 de Julio de 2009.
Dicha normativa tiene por objeto regular el uso y aprovechamiento sostenible de las zonas costeras del Océano Pacifico y Mar Caribe de igual forma pretende garantizar el disfrute de la población en general a las costas de los grandes lagos Cocibolca y Xolotlán, lagunas cratéricas, lagos artificiales que hayan sido o sean creado o adquirido por el Estado y de las islas marítimas y lacustres, que tengan población permanente.
Una de las atracciones para los inversionistas es el aprovechamiento de las zonas costeras a través de concesiones que el Estado otorga por veinte años prorrogables, para su administración, protección, conservación, uso, aprovechamiento turístico y desarrollo sostenible. En casos especiales para proyectos de desarrollo turístico el periodo será hasta por cincuenta y nueve años, cuando a juicio de la Comisión Nacional de Desarrollo de las Zonas Costeras, se trate de un proyecto cuyo monto de inversión, impacto económico y potencial de generación de empleos, requieran de una relación contractual de mayor duración.
Existen dos tipos de Zonas Costeras:
- Zona Costera de Uso Público:
Son las playas tanto marítimas como lacustres o de lagunas cuyo derecho de propiedad es exclusivo del Estado; es decir, conforme ley no se pueden otorgar concesiones.
- Zona Costera de Uso Restringido:
Es el área que comprende desde donde termina la zona costera marítima de uso público más doscientos metros hacia tierra firme, y en los lagos conforme la Ley No. 620, «Ley General de Aguas Nacionales» hasta doscientos metros después de la línea de mareas máximas y treinta metros a cada lado del borde del cauce permanente de ríos y lagos.
La concesión que otorga el Estado para el aprovechamiento es única y exclusivamente en las zonas costeras de Uso Restringido, previo dictamen técnico de la Comisión Nacional de Desarrollo de las Zonas Costeras. Dichas concesiones son otorgadas por los Concejos Municipales. Dichas concesiones se clasifican en dos categorías:
- De derechos de uso, habitación o recreación.
- Para uso comercial o turístico diferentes categorías de Concesiones las cuales 1. Concesiones de derechos de uso, habitación o recreación.
En ambas categorías se debe presentar una solicitud escrita al gobierno municipal o gobiernos regionales de cada circunscripción, se debe presentar un formulario que la misma municipalidad vende y que tiene un costo de US$10 o su equivalente en córdobas, y se debe acompañar toda la documentación necesaria que respalde la inscripción como empresario. En el caso de las Sociedades Anónimas el objeto social debe ser expresamente relacionado con la actividad de aprovechamiento solicitada.
Además de lo anterior, se debe presentar un plan de inversiones así como un estudio para la viabilidad del proyecto, mostrar un formulario con la especificación del terreno y su ubicación, breve descripción del objeto o actividad a desarrollar en la propiedad, capacidad financiera y origen de los recursos, el tiempo de duración de la concesión que pretende se le otorgue, el tiempo que requerirá para ejecutar su proyecto y usarlo.
Es necesario destacar que en dependencia del Proyecto a desarrollar se debe cumplir con la normativa ambiental vigente en el Decreto No. 20-2017 que regula el Sistema de Evaluación Ambiental de Permisos y Autorizaciones para el Uso Sostenible de los Recursos Naturales.
Aprobada la concesión al solicitante, deberá presentar una fianza o garantía a favor de la Alcaldía Municipal, con el fin de garantizar la ejecución del proyecto objeto de la solicitud. La fianza será del uno por ciento (1%) del valor catastral del terreno que se otorgue en concesión.
A su vez, aprobada la concesión, el concesionario deberá suscribir un Contrato de Concesión con la Alcaldía Municipal. Para tal efecto deberá presentar la fianza o garantía, un ejemplar con la publicación en La Gaceta, Diario Oficial, de la resolución municipal o regional y el recibo oficial donde conste el pago anual de la concesión, mismo que es determinado por el Concejo Municipal del Departamento.
Cabe mencionar que en la actualidad aún existen muchos propietarios de negocios que se encuentran en Zonas Costeras que no tienen una concesión si no más bien un contrato de arrendamiento por parte de la Alcaldía Municipal, sin embargo, contar con un contrato de arrendamiento no dota de seguridad jurídica al inversionista.
El contrato de concesión deberá contener al menos:
- Acreditación del concesionario o representante legal en el caso de tratarse de una persona jurídica.
- Antecedentes del dominio del Estado.
- Objeto de la concesión y descripción del proyecto.
- Monto de la inversión.
- Plazo de inicio y de ejecución del proyecto.
- Relación de la fianza o garantía.
- Plazo y prórroga de la concesión.
- Obligaciones y prohibiciones del concesionario.
- Derechos del concesionario.
- Causas de extinción, revocación de la concesión o de terminación anticipada.
- Anexos que son parte del contrato.
Extinción de la Concesión
Las concesiones pueden extinguirse por causas legales; es decir se pueden perder los derechos definitivos sobre la concesión y no otorgarse prorroga. Dentro de las que más destacan se encuentran las siguientes:
- Vencimiento del plazo sin mediar prorroga;
- Cumplimiento del objeto para el que se otorgaron o por hacerse este imposible;
- Por muerte del concesionario, en caso de que sus causahabientes no la soliciten en el plazo establecido de seis (6) meses;
- Por renuncia expresa del concesionario;
- Por disolución y liquidación de las personas jurídicas concesionarias, o por declaración de quiebra legal de las mismas;
- Por pérdida del bien objeto de la concesión;
- Por abandono durante un término de un año;
- Transferencia de la concesión a terceros, sin previa autorización de la Alcaldía Municipal;
Cancelación de Concesiones
La distinción entre la extinción y la cancelación o revocación de la concesión, consiste en que esta última da las pautas para que el concesionario reclame una indemnización por las mejoras existentes en el terreno objeto de concesión. Las causales de revocación o cancelación son:
- Sub-concesionar, arrendar, o realizar cualquier otro acto jurídico o material que altere la concesión;
- Practicar en el área concesionada uso, aprovechamiento o explotación distinto al que le fue otorgado;
- El incumplimiento a las normas ambientales vigentes;
- No hacer uso del área concesionada en un término de 90 días calendarios contados a partir de la fecha de su expedición. Esta regulación es aplicable a las concesiones para uso comercial o particular;
- Dejar en abandono o no utilizar durante un año el área concesionada, sin que medie justa causa. Esta regulación es aplicable a las concesiones para uso comercial o particular;
- Realizar actividades u obras no autorizadas en el área en la cual se otorgó la concesión;
- Incumplir en el pago del canon establecido al otorgarse la concesión;
- Aumentar sin previa autorización y ajuste de canon, la superficie construida sobre el proyecto autorizado;
- Por incumplimiento de las obligaciones del concesionario establecidas en el instrumento de la concesión;
- Realizar actos que impidan el uso general del dominio público de la zona costera;
- Propiciar, permitir, consentir o realizar actos o hechos ilícitos dentro del área concesionada;
Oponerse o impedir al Estado, Gobiernos Municipales, Regionales o sus representantes, la realización de inspecciones de monitoreo y seguimiento ordenadas por las autoridades competentes.
