Muchas veces el proceso de adquisición de un inmueble se torna complicado, engorroso y hasta peligroso si no se toman las precauciones necesarias. Existen diferentes figuras jurídicas que te dan la posibilidad de adquirir una propiedad, unas de carácter contractual: compraventa, donación, permuta, y otras de carácter extracontractual: prescripción adquisitiva, posesión, adjudicación. En muchas ocasiones, es necesario conocer el caso concreto para poder utilizar la figura idónea a las necesidades de cada persona y poder obtener los resultados esperados.
En este apartado nos centraremos en explicar aquella forma de adquisición de la propiedad de carácter contractual: la compraventa, ya que es el paradigma de contrato, en el sentido de que es la máxima expresión del Derecho que sirve de intercambio de bienes y servicios con eficacia legal. Además, abordaremos un poco sobre los actos preparativos (Due diligence) que se deben realizar independientemente de la figura contractual a utilizar.
Los elementos de la compraventa
Toda figura contractual tiene ciertos elementos que se deben cumplir con el fin de darle eficacia y seguridad jurídica a las partes contratantes. Estos elementos son:
Sujetos: Al elaborar y redactar el contrato de compraventa es necesario que los sujetos (vendedor y comprador) tengan capacidad para contratar; es decir: ser mayores de edad y no estar judicialmente incapacitado por demencia, embriaguez o drogadicción. La capacidad de obrar -mayoría de edad- sufrió modificaciones con la entrada en vigencia del Código de Familia, fijándose para todos los efectos legales la edad de dieciocho años sin distinción de sexo.
Objeto: En cuanto al objeto del contrato es necesario que sea posible, lícito, determinado y estar dentro del comercio de los hombres, nuestro código civil estable más especificaciones en cuanto al objeto entre los arts. 2566 y 2574.
Precio: Este elemento es el más característico de los tres, ya que es el que distingue al contrato de Compraventa de otras figuras como: donación, permuta. En principio las partes tienen plena libertad para fijar el precio; pero como señalamos con anterioridad es necesario siempre fijar un precio para que sea considerada Compraventa.
Conforme a legislación nicaragüense, el contrato de compraventa se debe realizar en instrumento público; es decir lo debe elaborar un notario público autorizado, y debe inscribirse en el registro de la propiedad del departamento donde esté ubicado el bien inmueble.
Gastos de otorgamiento de escritura e inscripción
En principio en base a la libertad contractual las partes pueden pactar quien asumirá los gastos de otorgamiento de escritura. No obstante, para aclarar ciertas dudas nuestra legislación civil, más concretamente en el art. 2558 C se regula esta hipótesis en el entendido que: “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los del primer testimonio y su inscripción, serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
En muchas ocasiones el comprador por desconocimiento carga con impuestos que le corresponden al vendedor, tal es el caso de la renta ocasionado por la venta de un inmueble. Conforme el art. 15 de la Ley de Concertación Tributaria la transmisión de bienes inmuebles es considerado como Renta de Capital; la cual conforme el art. 87 de la Ley de Concertación Tributaria se encuentra gravada con un IR que va del 1% al 7% en dependencia del valor del bien inmueble, conforme la siguiente tabla:
| Equivalente en córdobas del valor del bien en US$ | Porcentaje aplicable | |
| De | Hasta | |
| 0.01 | 50,000.00 | 1.00% |
| 50,000.01 | 100,000.00 | 2.00% |
| 100,000.01 | 200,000.00 | 3.00% |
| 200,000.01 | 300,000.00 | 4.00% |
| 300,000.01 | 400,000.00 | 5.00% |
| 400,000.01 | 500,000.00 | 6.00% |
| 500,000.01 | A más | 7.00% |
El contrato de compraventa de bien inmueble deber ser muy bien redactado sin dejar lagunas que en futuro generen conflicto entre los contratantes. Muchas veces se cree que el adquirir una propiedad es solamente pagar el precio y firmar un documento. Sin embargo, una mala redacción del contrato ocasionaría problemas al momento de inscribir en el registro correspondiente el título de propiedad, por lo que de no contar con una redacción clara en vez de comprar una propiedad se estaría comprando un verdadero problema.
Peligros particulares que se presentan en Nicaragua en la Compraventa de Propiedades
- La no formalización en escritura pública:
En Nicaragua para la adquisición de bienes inmuebles es necesario que se formalice en Escritura Pública; es decir ante notario público autorizado. De no realizarse el contrato en escritura pública no se podría inscribir y muy probablemente estemos en presencia de una estafa.
- La no inscripción en el registro público:
El contrato de compraventa es necesario que sea inscrito en el registro de la propiedad, este es un requisito indispensable para el traspaso de la propiedad. De no realizarse la inscripción se pierde la seguridad jurídica.
- La no entrega efectiva del bien inmueble
Es necesario cerciorarse que en la propiedad que se pretende adquirir no hay nadie habitando o al momento de firmar la escritura no existan terceras personas en la propiedad, de lo contrario se tendría que enfrentar un proceso judicial para lograr que las personas que están en posesión del inmueble desalojen la propiedad.
Nuestras leyes permiten la adquisición de una propiedad por el trascurso del tiempo (30 años) siempre y cuando se cumplan ciertas condiciones o requisitos que la misma ley exige. Es importante conocer también que es posible que terceras personas se amparen en figuras como la posesión a la que el sistema jurídico nicaragüense otorga protección. Es ahí donde radica la importancia de una entrega real y efectiva de la propiedad que se pretende adquirir.
Due Diligence
Existen actos preparatorios que el comprador debe realizar para determinar que el inmueble está saneado; es decir que es óptimo para ser comprado y explotado. El primer paso que debemos realizar es un proceso de debida diligencia (due diligence) el cual consiste en realizar una serie de investigaciones con el fin de constatar la disponibilidad de la propiedad en cuanto al poder de disposición del vendedor; es decir: plena capacidad para disponer del inmueble, el poder de disposición del comprador una vez adquirido el inmueble; es decir: plena capacidad para desarrollar el proyecto planificado, y obtener los documentos necesarios para concretar la Compraventa.
La debida diligencia (due diligence) se realiza en instituciones tales como:
- Registro de la Propiedad Inmueble,
- Catastro Físico de INETER,
- Procuraduría General de la República (PGR),
- Alcaldía Municipal,
- Juzgados y Tribunales.
El adquirir un bien inmueble se desarrolla en un proceso de negociaciones previas entre vendedor y comprador; no obstante, en ocasiones el vendedor no solamente escucha la oferta de un único posible comprador, sino que son varios los interesados en adquirir la propiedad que está en venta. Ante esta variante recomendamos realizar contratos de Promesa de Venta con el fin de dar mayor solidez a las negociaciones y poder concretar todos los actos previos de investigación y preparación para realizar el contrato de compraventa definitiva.
